Mise à jour le 11 août, 2022 par Metaverse
Vous aimeriez faire fructifier votre épargne, assurer votre avenir et léguer un patrimoine riche à votre descendance ? Dans ce cas, il est probable que vous ayez déjà pensé à réaliser un investissement immobilier. En effet, ce type de projet est très courant en France, mais il est aussi vrai qu’il peut être intimidant. Les sommes investies sont évidemment importantes, et chaque paramètre se doit d’être calculé au plus juste dans le but que votre investissement se montre rentable et qu’il ne se transforme pas en un véritable fiasco. Dans ce guide sur l’investissement immobilier, nous avons souhaité partager avec vous tous nos conseils et toutes nos connaissances dans le but que vous puissiez concrétiser votre projet dans les meilleures conditions qui soient.
Afin que vous sachiez très précisément comment concrétiser votre projet d’investissement immobilier et pour que vous vous mettiez à l’abri des pièges que vous pourriez rencontrer lors de vos démarches, au sein de cet article, nous allons vous donner de nombreuses informations très précieuses que nous vous invitons à considérer avec beaucoup d’attention. Acheter un bien immobilier, avec ou sans apport, fait partie de la catégorie des placements financiers, ce qui induit donc qu’une risque de perte financière est possible. Nos experts ont donc fait en sorte de vous conseiller dans le but que votre expérience soit positive et enrichissante. Et comme vous allez pouvoir le constater par vous-même, au final, investir dans la pierre est quelque chose de beaucoup plus accessible qu’il n’y paraît.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Si autant de personnes se sont déjà lancées dans l’investissement immobilier, cela s’explique bien entendu par le fait qu’il s’agit d’un placement financier qui présente de nombreux avantages, sous réserve qu’il soit bien étudié au préalable. En effet, beaucoup plus sécurisant qu’un placement en Bourse, ce type d’investissement vous permettra notamment de bénéficier d’avantages fiscaux, d’assurer votre avenir, de conserver un pouvoir d’achat acceptable lorsque vous serez en retraite ou d’assurer un héritage à vos enfants par exemple. Afin que vous sachiez tout à ce niveau, voici les différents avantages liés à l’investissement immobilier.
Gagner en pouvoir d’achat grâce à l’investissement immobilier
En faisant le choix d’investir dans la pierre, à moyen ou long terme, vous gagnerez de l’argent. En plus de votre salaire ou de vos éventuelles autres rentes, les loyers perçus via la location de votre logement ou la plus-value que vous effectuerez sur la revente de votre bien immobilier vous permettront d’augmenter considérablement votre pouvoir d’achat. Bien entendu, cet avantage ne sera pas immédiat, et il est vrai que dans la plupart des cas, il est nécessaire de faire preuve de patience pour arriver à ses fins.
Concrètement, dans le cas de l’immobilier locatif par exemple, le bien que vous proposerez à la location vous rapportera probablement chaque mois plusieurs centaines d’euros. En réalisant bien votre plan de financement, après avoir déduit les charges classiques ainsi que le remboursement de votre emprunt, vous devriez faire un bénéfice de quelques dizaines voire centaines d’euros. Multiplié par le nombre de mois dans l’année, ce bénéfice atteindra plusieurs milliers d’euros que vous pourrez choisir d’utiliser personnellement, d’épargner ou de réinvestir, ce qui vous laissera alors davantage de pouvoir d’achat pour mener à bien vos différents projets.
Bénéficier d’une meilleure capacité d’emprunt
Ce qui fait tout l’intérêt de l’investissement immobilier, c’est le fait que vous disposerez d’une meilleure capacité d’emprunt pour deux raisons principales. Tout d’abord, vos revenus seront plus élevés grâce aux loyers que vous percevrez chaque mois, ce qui aura donc pour avantage de diminuer votre taux d’endettement réel, en gardant à l’esprit que pour obtenir de nouveaux emprunts, celui-ci se doit idéalement d’être inférieur à 30% de vos revenus globaux.
Mais il vous sera également plus simple d’obtenir un nouveau prêt personnel ou immobilier du fait que vous serez en mesure de proposer des garanties à votre banquier ou à l’organisme de crédit vers lequel vous vous tournerez. Et pour cause, en étant propriétaire d’un ou plusieurs logements, l’organisme prêteur saura qu’en cas de non paiement, vous resterez solvable. Bien entendu, il ne s’agit pas d’une solution souhaitable, mais si vous deviez faire face à de graves difficultés financières, vous pourriez hypothéquer revendre un ou plusieurs biens immobiliers, ce qui vous permettrait d’envisager l’avenir plus sereinement.
La possibilité de profiter d’avantages fiscaux grâce à l’investissement immobilier
En France, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière qui vous permettront de payer moins d’impôts grâce à votre projet. En effet, la loi Pinel par exemple propose un taux d’abattement pouvant être compris entre 12 et 21% aux propriétaires construisant des logements neufs en vue de les louer à des particuliers. Si vous disposez d’une épargne importante ou vous permettant de contracter un crédit immobilier, un tel avantage fiscaux vous permettra de réaliser de forts bénéfices chaque année pendant 12 ans au maximum. La loi Pinel remplace l’ancienne loi Duflot.
Bien entendu, vous profiterez également d’autres avantages fiscaux si vous rénovez des logements anciens pour les proposer à la location ou si vous entreprenez des travaux de rénovation pour mettre aux normes vos logements ou pour les rendre moins énergivores par exemple. Aujourd’hui, la France est l’un des pays où l’investissement immobilier est l’un des plus avantageux. Et malgré ce qu’il est de coutume de croire, il ne s’adresse pas uniquement à une élite, bien au contraire. Beaucoup de foyers aux revenus modestes sont désormais en mesure d’investir dans la pierre grâce à tous les avantages fiscaux proposés.
L’investissement immobilier, un projet exponentiel
Autre force de l’investissement immobilier, et non des moindres, sa rentabilité et sa capacité à véritablement vous enrichir, au sens propre du terme. Comme nous l’avons vu au travers des avantages précédents, le fait d’investir dans l’immobilier neuf, ancien ou locatif vous permettra de gagner en pouvoir d’achat, de profiter de déductions fiscales et de bénéficier d’une capacité d’emprunt accrue. Mis bout à bout, ces différents avantages vous laisseront alors toute la latitude nécessaire pour investir de nouveau, et pour vous enrichir toujours plus.
En effet, il vous sera beaucoup plus facile de contracter un nouveau crédit immobilier en étant déjà propriétaire de plusieurs logements que s’il s’agit de votre premier investissement. Vos créanciers verront que vous êtes en train de vous créer un véritable patrimoine immobilier et que vous êtes en mesure de faire face à vos éventuels remboursements. Au fur et à mesure, vous pourrez donc acheter de nouveaux logements qui vous feront gagner toujours plus d’argent, argent que vous pourrez de nouveau réinvestir, et ainsi de suite.
Quelles sont les différentes sortes d’investissements immobiliers ?
Aujourd’hui, il existe de nombreuses sortes d’investissements immobiliers. Chacun d’entre eux propose ses propres avantages mais également quelques inconvénients qu’il convient donc de considérer avec beaucoup d’attention. Voici la liste de ces différents investissements immobiliers actuellement possibles en France.
L’investissement dans une résidence principale
Acheter sa résidence principale est considéré comme un investissement dans le sens où vous gagnerez en confort et en sécurité, notamment parce que vous deviendrez propriétaire d’un bien immobilier que vous pourrez revendre en cas de difficulté financière. Toutefois, il ne s’agit pas d’un investissement ayant vocation à vous faire gagner de l’argent dans l’immédiat puisque vous ne pourrez obtenir aucune rente de ce bien tant que vous y habiterez, d’autant plus que vous devrez payer une mensualité pour rembourser l’emprunt contracté en vue de son achat. Actuellement, il s’agit bien évidemment de l’investissement immobilier le plus courant en France.
L’investissement immobilier locatif
L’investissement locatif est le type d’investissement immobilier le plus sécurisé, mais comme tout autre investissement ultra sécurisé, il est aussi le moins rentable. Concrètement, chaque mois, vous percevrez une rente, sous forme de loyer, qui aura vocation à couvrir la mensualité du prêt contracté pour acheter le bien immobilier. Pour être véritablement rentable, votre investissement locatif nu ou meublé devra donc avoir été totalement remboursé, ce qui vous permettra alors de gagner plusieurs centaines d’euros par mois supplémentaires.
La location saisonnière ou courte durée
La location saisonnière ou de courte durée est de plus en plus populaire, d’autant plus qu’elle a été boostée par les sites internet de locations entre particuliers. Toutefois, selon nous, il s’agit d’un investissement immobilier encore très risqué puisque la législation change régulièrement à ce sujet. De plus, un bien participant à ce programme ne peut pas être loué en continu toute l’année, ce qui ne le rend donc pas plus rentable qu’une location longue durée. En réalité, cet investissement immobilier peut être intéressant si vous souhaitez pouvoir profiter du bien de temps en temps, mais il ne le sera pas nécessairement pour gagner de l’argent indéfiniment.
La colocation
Investir dans un bien immobilier dans le but de le proposer à la colocation peut être très rentable, d’autant plus qu’il s’agit d’un investissement très sécurisé puisque vous profiterez de plusieurs payeurs différents ainsi que de plusieurs garants. Bien entendu, il est préférable d’acheter un tel bien au plus près des grandes villes étudiantes. Ce qui fait la force de cet investissement immobilier, c’est le fait que vous pourrez louer votre bien un peu plus cher que la moyenne puisqu’il existe actuellement une carence en biens de colocation, et donc, une très forte demande.
L’investissement dans un immeuble de rapport
Acheter un immeuble de rapport est un projet qui peut très souvent engendrer des frais très importants, mais qui peut aussi se montrer extrêmement rentable. En effet, les acheteurs de ce type de biens immobiliers sont relativement rares, ce qui vous permettra de profiter d’un tarif préférentiel sur les logements, aussi appelé prix de gros. La rentabilité sera donc très forte, cependant, les mensualités à rembourser pourront également être très élevées. Il vous faudra donc veiller à toujours avoir suffisamment de locataires en place pour que vos mensualités soient réglées, sans quoi vous devriez puiser dans vos fonds propres, ce qui pourrait fortement vous déstabiliser, voire même vous faire regretter votre acquisition immobilière.
L’investissement dans les parkings
Investir dans les parkings est quelque chose de très intéressant pour deux raisons. Tout d’abord, l’investissement sera peu élevé et pourra même être réalisé avec vos économies ou avec un prêt personnel. Mais il s’agit aussi d’un investissement très rentable qui ne nécessite que très peu d’entretien et qui n’implique que très peu de charges. De plus, selon le prix d’achat et la localisation de votre bien, la rentabilité pourrait être exceptionnelle. Cependant, il vous faudra tout de même faire attention à ce que la demande soit suffisante. En effet, mieux vaut acheter des parkings dans une grande ville saturée qu’en pleine campagne.
Les locaux commerciaux, professionnels ou industriels
Le fait d’investir dans des locaux commerciaux, professionnels ou industriels peut être une excellente idée puisque ces bâtiments n’exigent que très peu d’entretien et sont généralement loués sur plusieurs années, d’autant plus que leur prix d’achat initial est généralement moins élevé au mètre carré qu’un logement d’habitation. Toutefois, il s’agit aussi d’un investissement risqué dans le sens où, si une entreprise dépose le bilan, vous ne percevrez plus de loyer et vous n’aurez aucune possibilité de récupérer les loyers impayés depuis le début de la procédure judiciaire.
L’achat revente de biens immobiliers
Si vos finances vous le permettent, alors opter pour un système d’achat revente de bien immobiliers peut être très lucratif puisque vous serez en mesure de générer un important bénéfice très rapidement. En effet, le principe consiste à acheter un bien immobilier, à l’améliorer en vue que celui-ci prenne de la valeur, et à le revendre au moment le plus opportun. Toutefois, le contraire est également possible. Votre bien peut perdre de la valeur si des bâtiments industriels ou commerciaux sont construits à côté par exemple. De plus, prenez en compte les taxes sur la plus-value immobilière qui, à titre particulier, peuvent atteindre les 35% !
Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier locatif ?
Calculer la rentabilité potentielle d’un investissement immobilier locatif n’est pas très complexe, bien qu’il faille toutefois faire très attention à certains paramètres très précis. Pour commencer, vous devrez connaître le coût réel de votre achat en additionnant le prix du bien aux frais d’agence, ainsi qu’aux frais de notaires et aux travaux. Ensuite, la seconde étape consistera à évaluer la rentabilité brute qui s’exprime en pourcentage. Elle est le résultat de la somme de loyers bruts annuels hors charges divisés par le montant de votre investissement global.
Ensuite, nous vous recommandons d’étudier la rentabilité nette des charges. Pour cela, additionnez toutes les charges les unes aux autres (assurances impayés, travaux de copropriété, taxe foncière, etc). Une fois ce résultat obtenu, il sera nécessaire de vous pencher sur la question de la rentabilité nette de prélèvements sociaux qui est actuellement de 17,2% en France. Concrètement, divisez le loyer net de charges et de prélèvements sociaux par votre investissement de base.
À partir de ce moment, le plus difficile aura été fait et il ne vous restera plus que deux simples calculs à effectuer qui vous donneront une estimation précise de la rentabilité de votre investissement immobilier locatif. En effet, divisez vos revenus nets d’impôts par votre investissement initial et vous obtiendrez ainsi ce qui est appelé la rentabilité nette d’impôt sur le revenu. Puis, pour terminer, évaluez la rentabilité corrigée après la vente, le cas échéant, qui correspond à la rentabilité nette après impôt sur le revenu plus la rentabilité additionnelle due à la plus-value effectuée grâce à la vente de votre bien immobilier.
Comment financer un investissement immobilier ?
Pour financer un investissement immobilier, quel que soit votre objectif, il existe actuellement plusieurs solutions. La plus courante d’entre elles est évidemment de contracter un prêt immobilier auprès d’une agence bancaire ou d’un organisme de prêt. Pour cela, nous vous invitons à effectuer plusieurs simulations qui vous permettront de savoir quelle est l’offre la plus intéressante financièrement. N’oubliez pas non plus de prendre en considération le coût de l’assurance emprunteur qui, selon le montant du prêt, sera très variable. Dans ce cas de figure, l’idée première est que vos prochains locataires, grâce au loyer qu’ils vous verseront, remboursent chaque mois les mensualités de ce prêt.
Mais il existe également d’autres solutions de financement d’un investissement immobilier, appelées solutions alternatives. Celles-ci sont moins connues et parfois plus difficiles à concrétiser, mais elles peuvent vous permettre d’économiser sur les intérêts d’un crédit immobilier par exemple. Ces dernières années, le prêt participatif a connu un très grand succès. Il prend la forme de plusieurs investisseurs privés qui prêteront une certaine somme d’argent à un seul et même investisseur. Ainsi, en optant pour cette solution, ce sont plusieurs dizaines de personnes qui peuvent vous prêter l’argent nécessaire à la concrétisation de votre projet. Bien entendu, pour les rembourser, vous n’aurez qu’une seule mensualité à payer puisque ce service est géré par un organisme unique.
Pour conclure : L’investissement immobilier est-il toujours rentable aujourd’hui ?
Le prix de l’immobilier en France peut faire peur puisqu’il est réputé pour être l’un des plus élevés au monde. Mais notre pays est malheureusement connu mondialement pour son très haut niveau de taxes. La question de savoir si investir dans la pierre est une bonne idée est donc quelque chose de tout à fait légitime.
Et malgré les apparences, la réponse est oui. Il n’a jamais été aussi intéressant d’investir dans l’immobilier qu’en ce moment, ce qui est notamment dû à une conjoncture grâce à laquelle les prix de l’immobilier restent stables alors que les taux d’intérêts quant à eux baissent. En faisant le choix d’acheter maintenant, vous réaliserez donc de très fortes économies sur le coût total de votre projet, ce qui aura pour intérêt de rentabiliser ce dernier beaucoup plus rapidement.
